5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的(de)首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以(肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次(cì)是金(jīn)地集(jí)团(tuán)退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机(jī)会的。但在这(zhè)几年(nián)特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的(de)行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人(rén)士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是(shì)居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务(wù)为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季(jì)公(gōng)司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较(jiào)多（券商测算(suàn)对(duì)应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展(zhǎn)的(de)大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民(mín)企来说估(gū)值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且可预(yù)期(qī)的(de)盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏(sū)速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数(shù)的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会(hu肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内ì)伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面(miàn)不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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