OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级市(shì)场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日(rì)的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入(rù)项目(mù)的原(yuán)始权(quán)益(yì)人相关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启动(dòng)了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值(zhí)，投(tóu)资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格(gé)小幅(fú)低(dī)开，此后二级市场价格(gé)开(kāi)始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易(yì)日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看(kàn)，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同程度(dù)下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位业内(nèi)人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级(jí)市(shì)场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到(dào)一定释放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情绪面等(děng)多(duō)重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不(bù)是已经(jīng)完(wán)全(quán)触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位业(yè)内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合(hé)稳(wěn)健类(lèi)投(tóu)资者。此(cǐ)外(wài)，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现金流没(méi)有造成(chéng)大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下(xià)调至得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身园区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设(shè)施(shī)资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明(míng)，市场(chǎng)信心得到(dào)了一定提振，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也(yě)趋(qū)于平稳(wěn)。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对(duì)张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出(chū)租(zū)率将得(dé)到回升。没(méi)想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不(bù)到三周的(de)时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路(lù)又迎(yíng)来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起(qǐ)了(le)市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核(hé)实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润(rùn妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确)大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新(xīn)区国(guó)资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还是(shì)比较(jiào)丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意(yì)向面积(jī)超(chāo)过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际(jì)租(zū)户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过签(qiān)署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽(suī)然(rán)收了三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我们(men)一(yī)些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要(yào)全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期(qī)内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江(jiāng)光大园项目(mù)一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之(zhī)前(qián)的空置(zhì)率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人(rén)解释(shì)，张江光大园(yuán)一直以来都(dōu)坚持以市(shì)场化(huà)运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退(tuì)租(zū)正(zhèng)好发生(shēng)在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目(mù)前市场情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出(chū)租率下滑(huá)情况没(méi)有(yǒu)得到及时修复(fù)后，张江这(zhè)边(biān)也作了一定的(de)资(zī)源(yuán)调配和倾(qīng)斜(xié)，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差(chà)异化，张润大厦(shà)多是两(liǎng)千多(duō)平的大平(píng)层(céng)，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方面(miàn)能(néng)更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责人补充(chōng)说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关(guān)负责人表示，张江集团和张(z妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确hāng)江高科目前(qián)在管资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开发(fā)的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目(mù)标的坚实(shí)后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资本(běn)平(píng)台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要的一妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确步(bù)，眼(yǎn)下(xià)我们可(kě)能面(miàn)临了一些突发(fā)情况需(xū)要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科学(xué)城这(zhè)三十年建设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一(yī)个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当(dāng)前突发(fā)事件的(de)所有负(fù)面(miàn)影(yǐng)响，维持(chí)预期和市(shì)场的信心。”

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