OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库(kù)科技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级(jí)市(shì)场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期(qī)已同(tóng)步启(qǐ)动了应急预(yù)案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市(shì)场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波(bō)动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的(de)事件继续扰(rǎo)动公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的(de)8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出(chū)租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的(de)项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二(èr)级(jí)市场价格(gé)出(chū)现波动。”一位业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着(zhe)二级市(shì)场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价猫肠胃不好老是吐怎么办，猫咪隔三差五吐但是精神很好格(gé)是(shì)不是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位(wèi)业内人(rén)士表示，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收益(yì)率高的(de)产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值，很适(shì)合(hé)稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露的(de)张江光大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级(jí)市场价格出现(xiàn)回落。在随(suí)后(hòu)召(zhào)开的业(yè)绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市(shì)场信心得到了一(yī)定(dìng)提振，二级市场(chǎng)价(jià)格表现也趋于平稳。据了(le)解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大(dà)园(yuán)项目的(de)信(xìn)心(xīn)，预计(jì)签署意向书(shū)和(hé)合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回(huí)升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人(rén)相关负责人(rén)坦言，事发突然确实始料(liào)未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息的第(dì)一时间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了(le)沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并(bìng)同步启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储备(bèi)租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实(shí)际租(zū)户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给(gěi)了我们(men)一些(xiē)空(kōng)间(jiān)，但本(běn)着(zhe)对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负责的(de)态度(dù)，我们肯定(dìng)要全(quán)力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短期内完成(chéng)猫肠胃不好老是吐怎么办，猫咪隔三差五吐但是精神很好去化(huà)。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也(yě)有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始权益(yì)人有那么多储备(bèi)租户(hù)，之(zhī)前的空置率为何(hé)未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历(lì)史(shǐ)运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户(hù)的调租和换(huàn)租(zū)都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的(de)短(duǎn)期低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了(le)一些储备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)在(zài)给(gěi)租户的(de)分隔空(kōng)间(jiān)、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面也有一(yī)些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单(dān)价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋(dòng)形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选区域内的不(bù)同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后(hòu)，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方面能更(gèng)加充分发(fā)挥(huī)协同效应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江高科目前(qián)在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其(qí)他在开发的(de)储(chǔ)备项(xiàng)目，这些(xiē)都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区(qū)产(chǎn)业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实现基(jī)金扩容(róng)的(de)第一步，也(yě)是至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些突(tū)发情况需要(yào)解(jiě)决，但是这和(hé)我们(men)在张江科(kē)学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历(lì)的相比，只能算(suàn)是(shì)一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可(kě)能化解当前(qián)突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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