不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的(de)需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获(huò)得市占率(lǜ)的(de)提(tí)升。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了(le)，但(dàn)不(bù)代表没有投资(zī)机(jī)会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地(dì)结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高兔子一年生几窝，兔子一年生几窝,一窝几只毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成本(běn)，优质的(de)开发(fā)资(zī)源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的(de)过(guò)程中，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金(jīn)投(tóu)资部副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下(xià)滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会(huì)出现，到六(liù)月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去等(děng)待(dài)它(tā)的(de)基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 兔子一年生几窝，兔子一年生几窝,一窝几只