5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持(chí)房地(dì)产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于房地产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈(yù)发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利(lì)发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地产(chǎn)已经进入大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积(jī)很(hěn)难(nán)再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新(xīn)，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收(shōu)入(rù)也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行的房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的(de)需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资(zī)机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前十(shí)的(de)行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅(fú)增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是(shì)主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大(dà)流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是(shì)央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估(gū)，国央(yāng)企相较于民(mín)营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务(wù)关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过(guò)程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民(mín)企来(lái)说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的(de)角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可(kě)预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对(duì)表现较(jiào)好(hǎo)之外(wài)，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹(dàn)外的一(yī)个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出(chū)来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去等(děng)待它(tā)的(de)基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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