导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低(dī)景气，有关(guān)中国(guó)地产是(shì)否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一(yī)间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直(zhí)接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国(guó)家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不(bù)同能(néng)级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二(èr)手房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大(dà)量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测(cè)算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的(de)实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美(měi)国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方(fāng)米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均已然(rán)1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善性需(xū)求有待(dài)释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么未(wèi)来将(jiāng)是住宅(zhái)质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

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