近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通(tōng)过(guò)观测唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素(sù)的(de)综合(hé)影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者(zhě)更具(jù)参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息(xī)，但不(bù)等同于(yú)债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的(de)角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平(píng)的(de)预期(qī)，也是影响(xiǎn唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么g)REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位基(jī)金份额的(de)分红(hóng)金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净(jìng)值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获(huò)得公平(píng)的投资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现金分(fēn)红及(jí)资产增值(zhí)的(de)收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要来自(zì)项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披(pī)露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低(dī)，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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