导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十(shí)年(nián)是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小差(chà)距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数(shù)据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公(gōng)布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计(jì)数据(jù)，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数(shù)据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户(hù)均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和(hé)日本(běn)的(de)住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房(fáng)无法满足(zú)庞(páng)大流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)与置业(y20mm等于多少厘米 20mm是多大è)需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jū20mm等于多少厘米 20mm是多大n)住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家(jiā)人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户(hù)户(hù)有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延(yán)续，导(dǎo)致户(hù)数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带(dài)来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带(dài)、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下20mm等于多少厘米 20mm是多大降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经(jīng)济(jì)水平有着密(mì)切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的(de)差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的(de)是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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