文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月(yuè)时(shí)间，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川、广东(dōng)等(děng)地(dì)明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道(dào)关(guān)，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层(céng)面看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据(jù)开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究(jiū)中心参(cān)与财(cái)税改(gǎi)革方案(àn)研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的(de)建造(zào)和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的(de)资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效率地(dì)解(jiě)决(jué)了核(hé)心的住房供不(bù)应(yīng)求的(de)问题(tí)，使房(fáng)市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的(de)一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商(shāng)在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资(zī)金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大(dà)风险(xiǎn)方，后续(xù)需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖(mài)楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城市化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大(dà)力(lì)支持(chí)国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分(fēn)房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民(mín)银行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋(wū)预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到(dào)了全(quán)部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地(dì)产行业的(de)发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三(sān)国合计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另(lìng)外，购(gòu)房者和(hé)开发(fā)商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合(hé)同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据(jù)按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)按时向(xiàng)银(yín)行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面(miàn)看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的(de)预(yù)售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确(què)规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应(yīng)当用于(yú)有(yǒu)关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付(fù)的(de)预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾方差分析英文缩写，方差分析英文翻译(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动机监管开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进度。开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放(fàng)的(de)验(yàn)收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于(yú)购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例(lì)可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司(sī)的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订(dìng)定金保(bǎo)证委托(tuō)合(hé)同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最(zuì)多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者(zhě)违约可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目(mù)资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放(fàng)款，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大(dà)支持(chí)力度，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行(xí方差分析英文缩写，方差分析英文翻译ng)的第(dì)三方资金(jīn)监(jiān)管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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