近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再产(chǎn)生现金收(shōu)益(yì)，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了解(jiě)资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可(kě)以分(fēn)析基(jī)础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市(shì)场价(jià)格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多(duō)重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基金份额(é)的分红金(jīn)额进(jìn)行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前(qián)提是本(běn)金之上的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和产权(quán)类两大资(zī)产类型(xíng)，持(chí)有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本(běn)金(jīn)并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份(fèn)额(é)单价随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资(zī)价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场独(dú)立的(de)资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注(zhù)内(nèi)部(bù)收益(yì)率的高低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的(de)资(zī)产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资(zī)产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也称。

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