“现(xiàn)在的房地产很难再出现像过去(qù)十年的系统(tǒng)性行情。”思(sī)睿集团合伙(huǒ)人(rén)、首席经济学家洪灏向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示(shì)，房地(dì)产行业分化(huà)的愈加明(míng)显，让机构和投资者的(de)关注度从板块(kuài)向单个标的转移。上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)向《红周刊(kān)》指出，从行业(yè)来看，无论是业绩，还(hái)是(shì)估值，房地产都已经双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底(dǐ)部，再往下的空间已(yǐ)经不(bù)大了。

　　三道(dào)红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿尔法重要(yào)参考(kǎo)

　　那么如(rú)何(hé)寻找房(fáng)地(dì)产个股的阿(ā)尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产赛道中进(jìn)行(xíng)选择(zé)，需要(yào)非常(cháng)小心，避免选了半天，标的公司出现(xiàn)爆雷(léi)的(de)情况。除此之外，洪灏指(zhǐ)出周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释，需(xū)要满足以下三(sān)个基(jī)准：有(yǒu)大的国资背景的、杠杆(gān)率较(jiào)低的(de)、此(cǐ)前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注(zhù)一下今年房地产的(de)开(kāi)发资金来源，可以发现(xiàn)，其实银行的(de)信贷倾向是不(bù)太愿意给房企(qǐ)贷款的，房企的主要资金来源来自新盘的销售。但今年新(xīn)房(fáng)的(de)销售情(qíng)况(kuàng)相较一般。再关注(zhù)一下，哪些(xiē)房(fáng)企能从银行拿到钱，其(qí)实主要还是那(nà)些有国企背景的房企，民营房企相对比较(jiào)困难，所以整个行业出现了一(yī)个很(hěn)明显的分(fēn)化，无论(lùn)是(shì)在销售，还是融资等(děng)各个方面都(dōu)非常明显。现在有国资(zī)背景(jǐng)的房企在资本(běn)市场(chǎng)表现相(xiāng)对较(jiào)好，但没有国(guó)资背(bèi)景的民营房(fáng)企(qǐ)股价大多表现(xiàn)很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示(shì)，在房地产行业(yè)内，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家(jiā)”。而(ér)具体到如(rú)何(hé)挖(wā)掘(jué)，我们(men)会特别重视企业的成(chéng)本(běn)优势，更具体一点，就是它的净借贷水平（净负债率）是不(bù)是行业内的(de)最低水平；利(lì)润(rùn)率是不是(shì)行(xíng)业内最高的；融(róng)资成(chéng)本(běn)是否(fǒu)是行业内最低的(de)；建安成本是否也是业内最低的；这(zhè)些(xiē)都是(shì)我们看(kàn)重的(de)一(yī)家房企的综(zōng)合成本。

　　需(xū)要注意的(de)是，能够同时满足上述条件(jiàn)的房企并(bìng)不多。即(jí)便(biàn)是在国央(yāng)企中，仍有部分房(fáng)企出现了“三道(dào)红线”的“踩线”情(qíng)况，且(qiě)有逐渐恶化的(de)趋势。以A股为例(lì)，《红周刊》根据(jù)Wind数(shù)据整理发(fā)现，截(jié)至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地(dì)产(chǎn)、西(xī)藏城投、中交地产、中国武夷等(děng)国(guó)央企“三道红(hóng)线”全踩(cǎi)。

　　除此之(zhī)外，城(chéng)建(jiàn)发(fā)展、京投(tóu)发展(zhǎn)、光明地产、云南城投(tóu)、首开股份、珠江股份、城投控股等国(周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释guó)央企房企也踩了“三道红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年(nián)激进(jìn)扩张房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆(fù)辙

　　不难(nán)看出，即便(biàn)是(shì)有着较稳健特色的国央(yāng)企(qǐ)房企，其财务指标称得上完(wán)全健康的仍(réng)是少数。而更加(jiā)值得注意的是(shì)，在2022年(nián)，不(bù)少国企，甚至地(dì)方(fāng)国企开始大举扩张。而这无疑又(yòu)进一(yī)步考验着(zhe)国央企的资(zī)金链情况。

　　对房(fáng)企而言(yán)，扩(kuò)张(zhāng)速(sù)度的张弛有度尤为重要，节奏把握(wò)准确，有助于(yú)房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来(lái)市场(chǎng)，以及过于激进(jìn)的(de)扩(kuò)张(zhāng)拿地(dì)节奏也有(yǒu)可能让房企(qǐ)重蹈此前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配(pèi)置的一家(jiā)房企进行举(jǔ)例，它从2018年(nián)开始到2021年，连续4年的净借贷(dài)比例都(dōu)维持在33％左右，完全没有增加杠(gāng)杆比例(lì)。而到2022年，这家房企明显感(gǎn)觉到机会来了，其(qí)开始在一线城市(shì)进行大举拿地，净负债率(lǜ)也(yě)由此前的33％左(zuǒ)右(yòu)水准提高到(dào)45％左(zuǒ)右，涨(zhǎng)了接近三分之一。与(yǔ)此同(tóng)时，该房企新(xīn)购入地块也实(shí)现了(le)快速的开盘利用率(lǜ)，预计今(jīn)年会有更(gèng)多的楼盘入市(shì)。像这(zhè)类企业(yè)就(jiù)符合“最后的赢(yíng)家”的特点。一方面，在(zài)于它本身储(chǔ)备了很多弹药，去年拿(ná)地超1000亿元，且其(qí)中一半(bàn)在(zài)一线城市(shì)，另外一(yī)半也主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)强二线和二(èr)线城市；另一方面，它的扩张是有节制地扩(kuò)张。

　　陈(chén)昊扬同样(yàng)提醒道，与(yǔ)之相反，有些房企的扩张速度让人感觉又回到了(le)2016年、2017年，或(huò)者说看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的民营(yíng)企业的影子。虽然说，见(jiàn)到机会(huì)时要出手(shǒu)，但出手的章法仍要小心(xīn)，如果负(fù)债率扩张得(dé)太快，但未来的两年(nián)市场没有(yǒu)想象得那么好，可能(néng)会重(zhòng)蹈(dǎo)覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张(zhāng)速度是否激进？陈(chén)昊扬(yáng)向《红周刊(kān)》表示，主要还是看房(fáng)企(qǐ)的净负债率水平(píng)，在我看来，这个比例如果超过60％，就是(shì)扩张(zhāng)得过于快速(sù)了。

　　不难看出，这(zhè)一标周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释(biāo)准(zhǔn)要比“三道红线”对房企的净负债率要(yào)求(qiú)不得高于100％要更加严格。陈昊扬(yáng)解释，当前房地产行(xíng)业的复苏速度并没有(yǒu)那么快，所(suǒ)以要(yào)规避公司净负债率提高到一个比(bǐ)较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在(zài)2022年拿(ná)地较(jiào)积极的(de)房(fáng)企梳(shū)理发现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发股(gǔ)份、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发(fā)展等房企2022年净负债率都在(zài)60％之上。其中，中交地产净负债率持续(xù)居高不下(xià)，在2020年至2022年(nián)期(qī)间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的是，华润置地、中国海(hǎi)外(wài)发展、万(wàn)科A、滨江(jiāng)集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地(dì)策(cè)略的(de)同时，也较好地(dì)控制了公司的扩张(zhāng)速度与净负债率(lǜ)水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个别民营房企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指(zhǐ)出(chū)，实(shí)际上，他们是以同(tóng)一筛选标准来看国央企与民营房企，但在各维度的(de)实际表(biǎo)现上，国(guó)央(yāng)企(qǐ)确实会更(gèng)胜一筹。如国央企的融(róng)资成本(běn)更低，融资(zī)渠道也更顺(shùn)畅，能够(gòu)做到(dào)想融就融，这样，国央企自然而然就具有(yǒu)天然优势(shì)。

　　虽(suī)然对比民营(yíng)房(fáng)企，机(jī)构更加看好国央(yāng)企(qǐ)，但这也并不意味着，民营企业中(zhōng)就(jiù)没有“黑(hēi)马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发(fā)现，仍有少数民营房企同样受(shòu)到机构的(de)青(qīng)睐。比如(rú)，根据2023年(nián)一季报(bào)，滨江集团的十大(dà)流通股东中新进了“中(zhōng)国工商(shāng)银行股(gǔ)份有限公司(sī)－景顺长城(chéng)中国(guó)回报灵活配置(zhì)混合型证(zhèng)券投资基金”“全国(guó)社(shè)保基金一一(yī)六(liù)组合(hé)”等(děng)。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开(kāi)始，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马资(zī)产管理有限(xiàn)公司就长期持有滨江集团。根据(jù)一季报(bào)，该资产(chǎn)公(gōng)司的几只产品合计(jì)持有(yǒu)滨(bīn)江集团9543万股，约占流通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐(lài)，和其自身的(de)基本面表现存在一定关系。2020年以(yǐ)来的近(jìn)三年时(shí)间，房地产市场整(zhěng)体在走“下坡路(lù)”，但作为杭州本土房企的滨(bīn)江集团仍是表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集团在业绩表(biǎo)现、销售规模、新增土储、股价表现等多维度都表现了较强的增(zēng)长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非(fēi)归(guī)母净利(lì)润依(yī)次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比(bǐ)增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布的2023年一季报，今年一(yī)季(jì)度，滨(bīn)江集团更是实(shí)现了扣非(fēi)归母净利(lì)润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能保持(chí)自身(shēn)业绩的(de)持续增长，和(hé)滨江(jiāng)集团扎根杭州(zhōu)的战略布局(jú)关系密切。根据2022年(nián)年报(bào)，滨江集(jí)团有近七(qī)成营收来自杭(háng)州地区(qū)，而在2021年，杭州地区的(de)营收比重只占到近六成。近三年持(chí)续稳居杭(háng)州(zhōu)房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)排名第一。

　　与此同时(shí)，滨江集团在杭州(zhōu)的土储补(bǔ)充同样较为积极，根据诸葛(gé)找(zhǎo)房、住在杭州网数据显示(shì)，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州的(de)本(běn)土第一。

　　而滨江集团在杭(háng)州的较突出表(biǎo)现(xiàn)，也(yě)让滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集(jí)团的房(fáng)企排名已冲进(jìn)前十，根(gēn)据中指数据，2023年前(qián)4月，滨江(jiāng)集团实现销售额607.3亿元(yuán)，位列房企第九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今(jīn)，滨(bīn)江集团(tuán)股(gǔ)价翻了(le)超(chāo)一倍以(yǐ)上，而近(jìn)期，滨江集(jí)团更是迎来多家机构(gòu)的(de)集(jí)中(zhōng)调(diào)研。滨江集团发布公(gōng)告表示，公(gōng)司于5月10日接(jiē)受了信(xìn)达(dá)证券、金鹰基金、建信养(yǎng)老、新华养老等18家机构调研。

　　产业(yè)链布局重点移至存量赛道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居、物(wù)业(yè)觅α

　　实际上房地产开发只是房(fáng)地产产业链上的中游环节，其上(shàng)游主(zhǔ)要(yào)为(wèi)钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材料(liào)供应商(shāng)，而下(xià)游应用(yòng)行业主要包(bāo)括中介服(fú)务、家用电(diàn)器、物(wù)业管(guǎn)理、家居用品。综合(hé)《红周刊(kān)》的采(cǎi)访，房地产(chǎn)开发环节与上游材料端息息(xī)相关，新盘开工不足(zú)导致上游不被看(kàn)好，机构寻觅个股阿(ā)尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地(dì)产行业在进入(rù)存量(liàng)房时代，所(suǒ)以对地产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链，尤其(qí)是偏消费属性的家装家居(jū)领域，我们相对(duì)看好，因为居民保有的住房规模越来(lái)越大(dà)，随着时间的增加，内装更新的需求也(yě)会(huì)越(yuè)来越多(duō)。美国过去的(de)数据充分说明了这一(yī)点(diǎn)，在新房销售见顶之后，家具消费的增长却一直都很好。对(duì)于(yú)地产(chǎn)产(chǎn)业链，我们相(xiāng)对看好和内(nèi)装相关的(de)行业，例如消(xiāo)费(fèi)建材、家居装(zhuāng)饰等。”万(wàn)家基金人士(shì)表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游(yóu)细分中相(xiāng)关赛道龙头(tóu)年内表现的(de)统计，目前暂(zàn)居前两位的都是(shì)来自(zì)家纺赛道(dào)的公司，它们分别是(shì)富(fù)安娜和水星家纺，特别是(shì)前者在月线连收(shōu)七根阳线的基础上，年内(nèi)迄今涨幅已经(jīng)逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织(zhī)家居、睡眠家居(jū)、生活类产品的研(yán)发、设计、生产及销售(shòu)，旗下(xià)拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自有品牌(pái)。第一季度(dù)报告(gào)显(xiǎn)示，报告(gào)期内(nèi)，富安娜实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过(guò)实现(xiàn)归属于上(shàng)市公(gōng)司(sī)股东(dōng)的(de)净(jìng)利润约1.11亿元，同比(bǐ)增(zēng)长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一(yī)季报(bào)的十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，能够发现该股(gǔ)早已成为(wèi)基金重仓(cāng)股的天下，彼时包括(kuò)公(gōng)募的(de)中欧价值发(fā)现、中欧潜力价值(zhí)、工银(yín)瑞信灵(líng)动价值(zhí)、宝盈(yíng)新价值和私募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中(zhōng)欧的两只(zhǐ)基金都(dōu)是价值派(pài)基金经理(lǐ)曹名(míng)长(zhǎng)在管的产品，首季其同时(shí)重仓的房地(dì)产产业链股票还有金地集团和大(dà)亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的(de)家居板块(kuài)也(yě)因(yīn)疫情(qíng)、消费复(fù)苏进(jìn)程缓慢等多(duō)因素(sù)一度沉寂(jì)，不过好在困境反转露出曙光，家居板块中年内表现最(zuì)好的是(shì)志(zhì)邦家居(jū)。同一时间段，该股(gǔ)年内(nèi)上涨已经超过23％，从业绩来看(kàn)，无论是营收还是归(guī)母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的(de)十大流(liú)通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独具，一季报(bào)中他管理的广(guǎng)发(fā)策略优选和广发安(ān)宏回(huí)报均(jūn)增(zēng)加了持股，而这两只(zhǐ)产品也成为志邦家(jiā)居十(shí)大流通股股东中仅有的(de)两只(zhǐ)公募(mù)。有(yǒu)意(yì)思(sī)的(de)是(shì)，他似乎(hū)对于定(dìng)制家居类标的情(qíng)有独钟，在另(lìng)一家赛道公司金牌橱柜中，他管理(lǐ)的全(quán)部三只产品均登(dēng)榜十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东，其也成为(wèi)他(tā)的独门重仓股(gǔ)。

　　除去家居(jū)家纺外(wài)，下游的物业股也越来越被机构所青睐，不过这类(lèi)标的大多在香港(gǎng)上市，如何选择成为难题。对此(cǐ)，前述(shù)上(shàng)海公募基金经理举例分析：“物业(yè)服务(wù)不是一个高毛利的行业(yè)，挣钱(qián)很辛(xīn)苦，我选(xuǎn)公司还是(shì)希望挣(zhēng)的是市场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城服务为(wèi)例(lì)，它在中高(gāo)端楼盘占比(bǐ)是比较高的，每年到(dào)期的合同里提(tí)价成功率在30％～40％。它能做到滚动的(de)大(dà)部(bù)分(fēn)项目到(dào)期之后，经过两三轮合同周期还能做到产品提(tí)价(jià)。”

　　“行业(yè)里真正能(néng)做到(dào)产品提价的公司(sī)很少，因为物业公司很容易一(yī)开始是挣钱的，后面因为保安这些固定人员成本的年度增长，不过服务没有特别好，客户没有那么满意，能做到提价难(nán)度是非常大的(de)。但是该公司能在业内做到到期(qī)之后(hòu)提价率比较高(gāo)，这跟它的定位和比较好(hǎo)的服务是有关系(xì)的。”他进一步(bù)强调。

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