OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库(kù)科技，引发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基础设施资(zī)产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承(chéng)租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备(bèi)租户(hù)，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高度重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但(dàn)其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内外(wài)价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库(kù)科技的事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易日二(èr)级市场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产(chǎn)业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格出(chū)现波动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随(suí)着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得(dé)到一定释(shì)放，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是(shì)不(bù)是已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着经济复(fù)苏的(de)步伐(fá)，产业园区(qū)、物(wù)流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事(shì)高(gāo)如星对此(cǐ)表示(shì)，若(ruò)张江园区(qū)最终能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳(wěn)过度对经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身园区类资(zī)产就回(huí)调不少了(le)，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新购入基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的(de)通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关(g两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃uān)注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租(zū)率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价格(gé)出现回落。在(zài)随(suí)后召(zhào)开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理人就相(xiāng)关事项进行了解(jiě)释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光(guāng)大园项(xiàng)目的信心，预(yù)计(jì)签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转化后，项两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃目出(chū)租率将得(dé)到回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了(le)不(bù)到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息(xī)的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍说(shuō)，目前储备租户(hù)还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖(gài)了(le)芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航天产业(yè)、信息技术等产业客(kè)户(hù)，租(zū)赁意向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备(bèi)转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但本着对(duì)首批(pī)扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园(yuán)项目(mù)一季度末也(yě)有将近30％的(de)空(kōng)置(zhì)率，原(yuán)始权益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来(lái)都(dōu)坚持以市(shì)场(chǎng)化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调(diào)租和(hé)换租都属于(yú)正常情况，而(ér)这次项目(mù)的大租(zū)户(hù)退租正(zhèng)好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得到及(jí)时修复后(hòu)，张江这边也作了(le)一定的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和(hé)张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平(píng)等(děng)方面(miàn)也有一(yī)些差(chà)异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层(céng)，楼的成(chéng)新度(dù)高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层(céng)以一千(qiān)平(píng)的面积为(wèi)主，还(hái)有一(yī)些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租(zū)户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求(qiú)和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内(nèi)的不(bù)同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他(tā)在开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园区(qū)产业空间资产上(shàng)市平台(tái)目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是(shì)至关重要的一(yī)步(bù)，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十(shí)年(nián)建(jiàn)设发展过程中所(suǒ)经历的(de)相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负(fù)面(miàn)影响，维持预期(qī)和市(shì)场的信心。”

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