近两(liǎng)年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值(zhí)，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的(de)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价(jià)格(gé)的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和(hé)信(xìn)息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策(cè)的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基(jī)金份额持(chí)有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基(jī)金(jīn)年(nián)度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是(shì)由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳定的(de)分红有(yǒu)利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归(guī)的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基金份额(é)净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增(zēng)值(zhí)部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的(de)是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)和产权类(lèi)两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而持有特(tè)许经营类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的(de)现金分红。其(qí)中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并取得收益(y音域划分从低到高，人声音域划分ì)。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属性(xìng)。”该(gā音域划分从低到高，人声音域划分i)负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表示，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会(huì)载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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