5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房(fáng)地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年(nián皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于(yú)房地(dì)产的(de)投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居(jū)民存(cún)款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一(yī)定的(de)政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了(le)，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性(xìng)标(biāo)的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时(shí)代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足(zú)。从第(dì)一(yī)季(jì)度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知(zhī)名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流(liú)通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展的(de)大(dà)好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多(duō)担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市(shì)，投资力(lì)度(dù)较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的(de)市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不太乐(lè)观(guān)。按(皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思àn)照(zhào)现在的(de)经(jīng)济(jì)状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好(hǎo)得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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