5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的(de)持股比例(lì)也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年(nián)一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于房(fáng)地(dì)产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基金一季报汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且(qiě)首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济(jì)圈(quān)判断房(fáng)地产(chǎn)已经(jīng)进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一(yī)定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人），我国(guó)均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上(shàng)行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季(jì)十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看， 具(jù)体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公司拿地(dì)结算持(chí)续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首季公司(sī)实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成本土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发(fā)资源和良好的(d建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗e)不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的(de)过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低(dī)位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确(què)定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情(qíng)况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基(jī)建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸(tū)显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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