5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数据(jù)显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的(de)市值(zhí)约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的(de)首次回(huí)升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个(gè)股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级(jí)市(shì)场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还(hái)需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现了一(yī)些(xiē)机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公(gōng)募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积(jī)很(hěn)难(nán)再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基本面(miàn)来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼p>

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的(de)首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第(dì)一季度(dù)的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入(rù)十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的(d事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼e)融资成(chéng)本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公(gōng)司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权(quán)债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度(dù)提升的头部(bù)公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三(sān)月相对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季(jì)度、第三(sān)季(jì)度增长不(bù)确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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