5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管总局联合(hé)发布了关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在(zài)利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格(gé)实行明码标价(jià)等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市(shì)发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北(běi)京(jīng)、上海为例，二手房占市场成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地(dì)产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民(mín)来说属于金额(é)不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性，居(jū)民往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服务在(zài)内的相关市(shì)场交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监管重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来(lái)对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业(yè)关(guān)注最多的一(yī)个话(huà)题，便是(shì)房地产经(jīng)纪服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地产经纪服(fú)务收费(fèi)及(jí)中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)当兵的家暴几率大吗，当过兵的人会家暴吗屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交易双方(f当兵的家暴几率大吗，当过兵的人会家暴吗āng)共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于(yú)房地产中(zhōng)介(jiè)服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行(xíng)的(de)2014年(nián)更新后的收费标准，即(jí)根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪(jì)服(fú)务，经交易各(gè)方协商同意，可(kě)在规定(dìng)的(de)收(shōu)费标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等(děng)57个政府定价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构(gòu)在(zài)实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前并(bìng)未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对(duì)收费标准进行明(míng)码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机(jī)构在(zài)具(jù)体收取过(guò)程中，会结合房(fáng)屋价值及(jí)工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本(běn)服务(wù)和延伸服务，应当分别明确(què)服务(wù)项目和收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机构(gòu)收费(fèi)前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管(guǎn)等(děng)部(bù)门(mén)采取约谈(tán)等综合(hé)措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同有关(guān)部门(mén)依法查处不按规(guī)定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大(dà)幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实(shí)行(xíng)分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪(jì)服务费用(yòng)对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于(yú)当前两部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定(dìng)其中的细(xì)则，还(hái)需要看(kàn)各城(chéng)市(shì)落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经(jīng)纪(jì)服务领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利(lì)于行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二(èr)手(shǒu)房很多房源在(zài)产(chǎn)权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都(dōu)可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过(guò)程(chéng)中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点(diǎn)城(chéng)市的二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的(de)情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即(jí)使一(yī)些房东(dōng)愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可(kě)能会利用其支配地(dì)位，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往(wǎng)往(wǎng)会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅有利(lì)于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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