饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联合(hé)发布(bù)了关于规(guī)范房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)的意见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在利用(yòng)房(fáng)源客源优势收(shōu)取(qǔ)过高费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从(cóng)加强从没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩(cóng)业主体管理、明确经纪服务内(n没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩èi)容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较(jiào)高、交易周期较(jiào)长，具(jù)有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而(ér)且这些(xiē)服务(wù)事(shì)项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是(shì)房地产市场管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务(wù)费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来(lái)相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过(guò)程中，部分价(jià)值不菲(fēi)的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金(jīn)额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某房地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价(jià)格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费率越低(dī)的(de)原则实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担(dān)经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部(bù)下发的《关于房地产中介(jiè)服务收(shōu)费(fèi)的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规定：房(fáng)屋(wū)买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北京市执行的(de)2014年更新后(hòu)的收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，即(jí)根(gēn)据这样的(de)规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当前(qián)并(bìng)未(wèi)明(míng)确具体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行明码标价(jià)即可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机(jī)构在具(jù)体收(shōu)取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内(nèi)容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务(wù)和(hé)延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别(bié)明确服务(wù)项目和收费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前(qián)应当向(xiàng)交易当事人出具(jù)收费清单，列(liè)明收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平(píng)均水平(píng)的房地产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)部门将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门(mén)采取约谈(tán)等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)会同有关部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法违规信息(xī)，市(shì)场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主(zhǔ)要还(hái)是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于(yú)当前(qián)两(liǎng)部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何(hé)具体(tǐ)认(rèn)定其(qí)中的细则，还(hái)需(xū)要看各城市(shì)落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪服务领域(yù)的调(diào)整改善、规范(fàn)化(huà)，有(yǒu)利(lì)于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房很多(duō)房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可(kě)能对交(jiāo)易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)的专业性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆(lù)骑(qí)麟指出(chū)，在二手房买卖过(guò)程中，原本(běn)应该(gāi)由上下家各支付一(yī)半的中介费，但在一(yī)些热(rè)点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者(zhě)处于弱势(shì)地(dì)位，从而会(huì)出现中介费及税费均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即(jí)使一(yī)些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单(dān)边收费(fèi)的(de)行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可能会利用其支配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费的基础上，再次(cì)向房东收取费用(yòng)，而(ér)这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变(biàn)相(xiāng)推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易(yì)中操(cāo)作的(de)透明度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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