OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日(rì)的(de)下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应对(duì)哲库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国(guó)资委(wěi)也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表示(shì)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波动较大(dà)，但(dàn)其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继(jì)续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披(pī)露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此导致二级(jí)市(shì)场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随(suí)着二级市(shì)场价(jià)格下跌，风险也得到一(y卯怎么读，卯足劲是什么意思解释ī)定释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情绪(xù)面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益(yì)率高的产品具备一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的(de)投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星(xīng)对(duì)此表(biǎo)示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利(lì)空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园(yuán)区(qū)类资产就回调不(bù)少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落(luò)到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估计园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT因(yīn)其(qí)一(yī)季报中披露(lù)的张江光大(dà)园项目出租率下降事(shì)项，一(yī)度(dù)二级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说(shuō)明会(huì)中管理人就相(xiāng)关(guān)事项(xiàng)进行了解释说明(míng)，市卯怎么读，卯足劲是什么意思解释场信心得(dé)到了(le)一定提振(zhèn)，二(èr)级市场(chǎng)价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线上和(hé)线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户(hù)正常转化(huà)后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到(dào)仅过了(le)不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了(le)市场各方的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)坦言(yán)，事(shì)发(fā)突然确(què)实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一(yī)时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等(děng)产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过(guò)了(le)2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租(zū)户需要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们(men)一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在(zài)短期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负(fù)责人说(shuō)道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之(zhī)前的空(kōng)置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调(diào)租(zū)和换租都属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户(hù)退租(zū)正好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租率下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的(de)资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)和张(zhāng)江光大(dà)园项目在给租户(hù)的(de)分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千(qiān)平(píng)的面积为主，还有一些独(dú)栋形态的(de)物业。租(zū)户自身也会(huì)有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了(le)一(yī)家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营(yíng)销(xiāo)方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上(shàng)述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关负(fù)责(zé)人(rén)表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和(hé)张江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在(zài)开发的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未来(lái)的发展。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这次(cì)扩募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了(le)一些突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们(men)在张江科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能(néng)算是一个(gè)非常小的(de)插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前突(tū)发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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