5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的(de)机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据(jù)基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募(mù)重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的(de)投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按(àn)照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无(wú)论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价(jià)收入也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来(lái)后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日(rì)时(shí)的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好(hǎo)背景下(xià)，自然也(yě)吸引了(le)知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利(lì)率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的(de)优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房(fáng)企一(yī)季(jì)报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时(shí)间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑(huá)的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的(de)经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可(kě)能(néng)会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现市(shì)场的(de)短期(qī)反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二季(j2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数ì)度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链(liàn)的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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