OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)将继续密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人也表示(shì)，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近(jìn)期(qī)市场波(bō)动较(jiào)大，但其(qí)实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技的事(shì)件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回(huí)升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)有所(suǒ)下降(jiàng)，如(rú)今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场(chǎng)价(jià)格出现波(bō)动。”一位业(yè)内(nèi)人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避(bì)的(de)原因，最近几个交易(yì)日场内(nèi)资(zī)金有所流出，但是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随着(zhe)二级市场价(jià)格下(xià)跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素(sù)影响，不好判断价格(gé)是不(bù)是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内二级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复(fù)苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳过度(dù)对(duì)经营现金流没有造成大(dà)的(de)影响，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么深，加上(shàng)前(qián)期本(běn)身(shēn)园区类(lèi)资(zī)产就回调不少(shǎo)了(le)，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落到(dào)租金收入受不(bù)受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计(jì)园(yuán)区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关注迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极(jí)做好相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项目出租率下(xià)降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的(de)业绩说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相(xiāng)关事项进(jìn)行了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项目的(de)信心，预计(jì)签署意(yì)向书和合同谈判中的(de)储备(bèi)租户(hù)正常转(zhuǎn)化(huà)后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的(de)上(shàng)述(shù)公告引起了市(shì)场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息(xī)的第一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核(hé)实工作(zuò)，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名哲库(kù)提前退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度(dù)重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资委也高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航(háng)天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户需(xū)要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证(zhèng)金(jīn)给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募、对市(shì)场负(fù)责(zé)的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛(sài)跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目一(yī)季度末也有将近(jìn)30％的(de)空置率，原始权益人有那(nà)么多储备租户，之(zhī)前(qián)的(de)空置(zhì)率(lǜ)为何未能得(dé)到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向(xiàng)，历(lì)史运(yùn)营表现稳定，租户(hù)的调租和(hé)换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市(shì)场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园项(xiàng)目在给(gěi)租户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有一些差(chà)异(yì)化(huà)，张润大(dà)厦多是(shì)两(liǎng)千多(duō)平(píng)的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光大园(yuán)单层以一千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独栋形(xíng)态的(de)物(wù)业。租户(hù)自身也会有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内(nèi)的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资(zī)产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表示，张江集团(tuán)和张江高(gāo)科目前(qián)在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区(qū)产业空间资产上市(shì)平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常(cháng)重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募(mù)是(shì)我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情况需要(yào)解决，但(dàn)是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十(shí)年建设发展(zhǎn)过程中所经(jīng)历的(de)相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当前(qián)突发事(shì)件的所有负面影响，维持(chí)预(yù)期(qī)和市(shì)场的信(xìn)心。”

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