5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金(jīn)为代(dài)表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置(zhì)房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的(de)持股比例(lì)也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度(dù)得(dé)以延续(xù)。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持(chí)有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值(zhí)占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是(shì)保利(lì)发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报(bào)，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头(t千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗óu)股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一(yī)去(qù)不(bù)返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在(zài)于城市(shì)、位(wèi)置、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔法(fǎ)，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季(jì)度(dù)新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地(dì)产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方中证全(quán)指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于(yú)行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳(shū)理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这(zhè)些公(gōng)司也(yě)是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱(qū)动(dòng)能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极个别城市(shì)四月(yuè)环(huán)比三(sān)月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库(kù)存(cún)压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不(bù)确定(dìng)性(xìng)的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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