导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)，如商业(yè)办公(gōng)楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其(qí)中每(měi)户(hù)持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带(dài)来新(xīn)户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌(pái)量突然(rán)激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建(双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的jiàn)筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均值，双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅面(miàn)积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向(xiàng)经济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房(fáng)和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基础设(shè)施配套差(chà)、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

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