近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含(hán)了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的(de)归还(hái)，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红预期(qī)则更(gèng)有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了(le)这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利(lì)息回报，而(ér)是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资(zī)者(zhě)的(de)投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不(bù)同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要来自项目每年(nián)的(de)现金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形(xíng)成(chéng)区(qū)别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基(jī)于(yú)这个特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责(zé)人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的(de)指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的(de)现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对(duì)经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要(yào)来自底层(美国总统奥巴马几岁céng)资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研(yán)报(bào)也(yě)显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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