导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)发达(dá)国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)，人口净(jìng)迁入(rù)城市(shì)的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发(fā)达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在(zài)不断增(zēng)加。

微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要(yào)用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了(le)户(hù)均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房(fáng)”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等(děng)因素(sù)产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比(bǐ)势必(bì)会进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境(jìng)，背后的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

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