导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的讨论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部(bù)披(pī)露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公(gōng)布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户(hù)户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的(de)住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改(gǎi)造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达(dá)国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能(néng)级(jí)城(chéng)市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不(bù)能完全(quán)反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的(de)住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的(de)流动人口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其(qí)人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)占比势必会(huì)进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)其他(tā)国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需(xū)冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

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