万(wàn)柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成了(le)共同债务(wù)人(rén)被(bèi)中国信(xìn)达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱款不(bù)得不(bù)将中赫(hè)抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是(shì)被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看(kàn)到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核(hé)心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖(mài)页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作(zuò)为(wèi)海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡(pào)汤。这次(cì)拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发(fā)商(shāng)，要(yào)求(qiú)退(tuì)还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院(yuàn)报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的(de)，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支(zhī)付(fù)了(le)部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适脱销什么意思啊，什么叫做脱销用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房(fáng)子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东(dōng)行脱销什么意思啊，什么叫做脱销列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责(zé)任(rèn)公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名(míng)度(dù)，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀(shā)入(rù)市场，无(wú)论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运(yùn)回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米(mǐ)高(gāo)墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅开(kāi)发商光(guāng)环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

脱销什么意思啊，什么叫做脱销　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深(shēn)蓝财经(jīng)就(jiù)曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部全(quán)部(bù)股权(quán)。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安，总(zǒng)计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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