万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿势都那(nà)么(me)优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，美白精华一次用多少量，美白精华一次用多少量377竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是(shì)中国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已(美白精华一次用多少量，美白精华一次用多少量377yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖(mài)出去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是(shì)北京(jīng)的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民(mín)法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方式明确了(le)购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的(de)商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团进入(rù)北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押(yā)，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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