导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查调查(chá)数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在大(顺产后宫缩第几天最疼，顺产后宫缩疼的厉害怎么缓解dà)城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户(hù)、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的(de)改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大(dà)城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知晓具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的(de)新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人(rén)都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完(wán)全(quán)反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套(tào)设(shè)施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户(hù)均住(zhù)宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套(tào)房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的(de)住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房价(jià)的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了(le)很(hěn)大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要(yào)的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和(hé)其(qí)他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于(yú)城市(shì)能级之间差异(yì)，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发扩大。顺产后宫缩第几天最疼，顺产后宫缩疼的厉害怎么缓解>

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。