万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信(xìn)达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？<起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口/strong>

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这(zhè)个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权(quán)金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目(mù)已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实(shí)际占(zhàn)有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本(běn)的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的(de)可(kě)以向法院提(tí)出执(zhí)行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要(yào)求退还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权(quán)起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已支(zhī)付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价(jià)款的商品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会(huì)赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其(qí)他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国(guó)民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格(gé)，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的(de)法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财(cái)务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急(jí)转直(zhí)下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多(duō)元化业务(wù)，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到(dào)了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前(qián)中赫(hè)集(jí)团共有11条股权(quán)出质记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国(guó)际信托、中(zhōng)融信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又(yòu)如(rú)何(hé)能(néng)独善(shàn)其(qí)身(shēn)？