万柳书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处(chù)置主体是(shì)中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公(gōng)司是(shì)共同债务人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而(ér)且早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没(méi)有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最(zu冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟ì)大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释(shì)的方式明确(què)了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的(de)购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的(de)国民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志(z冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟hì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收(shōu)购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将转型(xíng)的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安(ān)也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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