OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅(fú)低开，此后二(èr)级市场价(jià)格开(kāi)始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不(bù)利消息影响，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二(èr)级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位(wèi)业内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日场内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等(děng)多重(zhòng)因素(sù)影响(xiǎng)，不(bù)好判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益(yì)率高的产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值，很(hěn)适合稳(wěn)健(jiàn)类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着经济复(fù)苏的步(bù)伐，产业园区、物(wù)流类(lèi)等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区最(zuì)终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的(de)影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急(jí)、这么深，加上(shàng)前期本(běn)身园区类资产就回(huí)调不少了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是(shì)落(luò)到租(zū)金(jīn)收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要(为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果yào)承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披(pī)露的(de)张江光(guāng)大园项目出(chū)租率下(xià)降事项(xiàng)，一(yī)度(dù)二级市场价格出(chū)现回落。在(zài)随后(hòu)召开的业(yè)绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释(shì)说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的(de)扩(kuò)募(mù)说明(míng)会上，运营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)的(de)信心，预计签(qiān)署意(yì)向书和合同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)正常(cháng)转化后(hòu)，项目(mù)出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在(zài)获(huò)悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通(tōng)和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息(xī)技术等(děng)产业(yè)客(kè)户，租赁意向面积超(chāo)过了2万(wàn)方(fāng)。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化(huà)为(wèi)实际租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书(shū)来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给(gěi)了我们一些空间，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯(kěn)定要(yào)全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)一季度(dù)末也(yě)有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么(me)多储备租户，之前(qián)的(de)空置率(lǜ)为(wèi)何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大(dà)园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为(wèi)导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租(zū)都(dōu)属于正常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大租户退租正(zhèng)好发(fā)生在市场活(huó)跃度的短(duǎn)期(qī)低(dī)点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资(zī)源调配和(hé)倾(qīng)斜(xié)，引(yǐn)入(rù)了(le)一(yī)些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异(yì)化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光大园(yuán)单(dān)层(céng)以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身(shēn)也会有诉求(qiú)，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协(xié)同效应(yīng)，相信可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高科目(mù)前(qián)在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区产业空间(jiān)资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它(tā)未(wèi)来的发(fā)展。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也(yě)是至关(guān)重(zhòng)要(yào)的一步，眼(yǎn)下我们可能面临(lín)了一些(xiē)突发情(qíng)况需要(yào)解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的(de)插曲。我(wǒ)们(men)有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽一切可(kě)能(néng)化解(jiě)当前突发事件的(de)所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期(qī)和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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