一(yī)线(xiàn)城市(shì)，也不端(duān)着了。

　　昨天，深(shēn)圳(zhèn)取消二手(shǒu)房指导价的消息(xī)在房产圈刷屏了(le)。

　　这条消息为什么这么(me)重要？首先(xiān)二(èr)手房(fáng)指(zhǐ)导(dǎo)价被(bèi)称为“核弹(dàn)级(jí)”政策，其次深圳几乎是最后(hòu)一个还在“认(rèn)真”实施这条政策的城市，最(zuì)后(hòu)深(shēn)圳是房价前三的核(hé)心城市。所以(yǐ)，深圳的一举一动(dòng)都具有风(fēng)向标意义。

　　有(yǒu)分析(xī)人(rén)士指(zhǐ)出(chū)，深圳(zhèn)二(èr)手房指(zhǐ)导价如果取消，首(shǒu)先有利于深(shēn)圳二手房回暖(nuǎn)，然后二(èr)手房回暖有利于深(shēn)圳楼市总体(tǐ)回暖，最后深圳楼市回反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数(huí)暖有利于全国楼(lóu)市回暖....

　　看吧，这妥妥(tuǒ)的“蝴蝶效(xiào)应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨(zuó)天，深圳疯传“二手房指(zhǐ)导价”正式结束。传言称：二手房(fáng)贷款不按官方参考价（指导(dǎo)价），银行核定房价以网签备(bèi)案价(jià)和评估价(jià)孰低(dī)为准(zhǔn)。

　　自此，参考价真正变成了“参考价”。

　　目前没有(yǒu)看到官方文(wén)件。据证券时报21日(rì)消息，目前深圳多家(jiā)大行表示“尚未接到正式通知，目前仍按参考价办理按揭”。所以还需要持续的关注。

　　易(yì)居研究院研究总监(jiān)严跃进(jìn)认为，本次政策大概率为真，更多体现为(wèi)银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)等(děng)领域按(àn)照(zhào)新的规则(zé)进行，但不会出(chū)台正式文件。

　　有时候，有些事情，是不(bù)用发文件的。毕(bì)竟可以(yǐ)“窗(chuāng)口(kǒu)指导”。

　　2021年(nián)2月8日(rì)，深(shēn)圳楼(lóu)市二手房(fáng)指导价横空出(chū)世。当时(shí)，深圳一(yī)口气公(gōng)布了全市3595个小区的参考(kǎo)价，很多南(nán)山、福田(tián)、宝(bǎo)安反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数中(zhōng)心区(qū)的高(gāo)价盘(pán)，直接按照当(dāng)时的(de)市场价(jià)打(dǎ)了(le)5折、6折来“指导”，银行只能按照指导价来(lái)计算首付、发放贷款。

　　当时大(dà)家还(hái)不觉得厉害，但(dàn)经(jīng)历了这两年(nián)的痛苦，才深知为啥(shá)叫做——“核弹级”。

　　举(jǔ)个例子，市场价(jià)1000万的(de)房子，如果不“指导”，可以首付(fù)3成即300万；如果指导价打七折即700万，那么首(shǒu)付(fù)3成210万，加上需要全款支付的部分，实(shí)际首付(fù)去(qù)到了510万，相(xiāng)当于(yú)首(shǒu)付5成了（多给210万(wàn)首付）。这直(zhí)接让大批量买家，失去了(le)购房能力(lì)，相当于强势“降杠杆”。

　　自(zì)深圳推(tuī)行二手房(fáng)参考(kǎo)价以后，东莞、宁波、成都、三亚、西安、合(hé)肥、广(guǎng)州等10多个城市陆续(xù)跟进。事实也确实证明了，这条政策的“核弹”级别。

　　到(dào)了2021年10月，根据安居客的统计，实(shí)施二手房指导(dǎo)价(jià)的(de)10个城(chéng)市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受(shòu)到疫情的(de)影响，二手(shǒu)房更是惨(cǎn)不(bù)忍睹。以2022年12月数据为例，全国70个大中(zhōng)城市房价只有6个同比上涨，其他的泥沙俱(jù)下。

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　　深圳(zhèn)，有人付出(chū)了沉重代价

　　据深圳乐(lè)有家研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)数据显示：成交(jiāo)量(liàng)上，二手房指导(dǎo)价出台当年，深圳二手住宅成(chéng)交量同(tóng)比下(xià)滑57％。2022年继续腰斩，成交量同(tóng)比下滑(huá)47％，全(quán)年成交量仅2.2万套，创(chuàng)近(jìn)二(èr)十年最低记录，相较(jiào)2020市场高峰缩(suō)水(shuǐ)近八成。

　　价格方面，与二手房指(zhǐ)导(dǎo)价发布当月相比，如今(jīn)二(èr)手房挂牌价低于及(jí)接近参考价的房源占比大幅增(zēng)加。2023年一季度，深圳(zhèn)各区(qū)二手房(fáng)成(chéng)交TOP10小区中(zhōng)，过半(bàn)成交价低于参考价。

　　只有(yǒu)真实经历(lì)其中的人，才能深切的感知其威力。

　　深圳房东，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据说(shuō)一位(wèi)码农三年前高(gāo)杠杆买了(le)2套华润城，月供(gōng)12万(wàn)，最终(zhōng)亏损(sǔn)1000万破产。据媒(méi)体推(tuī)测，如果案(àn)例属(shǔ)实(shí)，买家(jiā)的(de)实际购房(fáng)成本高(gāo)达20万/平，目前(qián)价格跌至14万/平，叠加这三年的(de)房(fáng)贷和(hé)持有成本，差不多亏损超千万。

　　深(shēn)圳(zhèn)一大批人这两(liǎng)年(nián)感受到了(le)太多“心(xīn)酸”。二手房(fáng)成交量创下多年新低，学区房神话不(bù)再，房产(chǎn)中介的日子(zi)难过(guò)，投(tóu)资(zī)客挥泪斩仓(反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数cāng)....

　　在稳楼市的(de)基(jī)调下，2022年以来，实施了二手房(fáng)指(zhǐ)导价的(de)城市陆陆(lù)续续低(dī)调退(tuì)出，目前只(zhǐ)有深圳还是最后的“堡垒”。

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　　“风向标”意义明(míng)显

　　最近一线城市也不端着了。

　　近日，北京(jīng)在(zài)房山区试(shì)点多子女家庭和职住平衡家庭(tíng)购房支持政策。上(shàng)海(hǎi)也考虑(lǜ)予以(yǐ)多孩家庭在新房计分制(zhì)度政策上的支持。

　　从最(zuì)新公布(bù)的(de)3月份70个大中(zhōng)城市商品住宅销售价(jià)格变动情况来看，广(guǎng)州、深圳的(de)新房、二手房价格仍然是同比去年依然是下降的。

　　北京(jīng)、上海已(yǐ)经同比增(zēng)长了，其他二线城市如(rú)杭州、成(chéng)都、南(nán)京、合肥等城市价格都是同比上涨的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事(shì)实(shí)上，上面可(kě)能更(gèng)急(jí)。3月(yuè)份，两部门联(lián)合发文(wén)，全面推动二手房“带押过(guò)户”全国实施，这是一条被(bèi)广泛好评的(de)新政。对于激活二手房交易，具(jù)有定(dìng)海神针(zhēn)般的作用。

　　住建部部(bù)长倪虹近日更是指出(chū)：建筑业、房地产企业要发(fā)挥(huī)国民经济“顶梁柱”“压舱石(shí)”作(zuò)用。回归(guī)到常识，从字面理解一下这两个(gè)词，意思就是——顶梁柱如果不行了，上面不就(jiù)塌了嘛？压舱(cāng)石如果压不住，小船不就翻了(le)？

　　也许，今年扶持楼市的(de)政策(cè)，还(hái)有一大波(bō)正在路上...

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