5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于(yú)这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块(kuài)比重合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房地产的回族女人为什么离婚少投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求(qiú)端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没(méi)有投资机(jī)会(huì)，机会在(zài)于城市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　回族女人为什么离婚少ng>头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及(jí)服务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机(jī)构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季(jì)新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的(de)价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前(qián)中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地(dì)产行(xíng)业(yè)的(de)结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良(liáng)好的(de)不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地(回族女人为什么离婚少dì)资源(yuán)债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业(yè)出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度看(kàn)，行(xíng)业(yè)的(de)逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星(xīng)石投资(zī)首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三(sān)年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为举例(lì)分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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