导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极(jí)度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将延(yán)续(xù)，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还(hái)是供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算(suàn)的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了(le)大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水平不(bù)仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的(de)居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数(shù)里的(de)期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化(huà)比(bǐ)例(lì)，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的(de)家庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测(cè)算得(dé)到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看似已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户(hù)数(shù)会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入(rù)，区(qū)域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大。<离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性/strong>

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济(jì)工作会议明(míng)确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平(píng)有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查(chá)的是人，并(bìng)不(bù)是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比实(shí)际(jì)值(zhí)可能偏低(dī)，其(qí)增(zēng)速可能(néng)超预期。