文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般(bān)有严格的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格(gé)的(de)资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的(de)本质(zhì)是(shì)向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐(lè)业、社(shè)会(huì)长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售(shòu)、还(hái)印(yìn)发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自(zì)己的(de)房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容决了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升(shēng)了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明(míng)自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的(de)是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是(shì)对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的(de)福(fú)利(lì)分房转向市场经济(jì)的(de)商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)或房款的(de)行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)的最(zuì)主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的(de)发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有(yǒu)、从国(guó)企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房(fáng)地产也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动(dòng)的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业(yè)增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的(de)投资(zī)占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是(shì)因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系(xì)，如(rú)果开(kāi)发商(shāng)发生违(wéi)约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动(dòng)或(huò)经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开(kāi)发(fā)企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以来(lái)全(quán)国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目(mù)的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资(zī)金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋(wū)交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式(shì)，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全(quán)部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费(fèi)和土地交易(yì)税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖电路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工(gōng)、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完(wán)工、地板完(wán)工、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商赔(péi)偿或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环(huán)节内(nèi)容确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可预售(shòu)。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返还(hái)相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门(mén)的项目资(zī)金账(zhàng)户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容