OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的(de)影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大(dà)，但(dàn)其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出租(zū)率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的(de)事(shì)件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易(yì)日(rì)二(èr)级(jí)市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华(huá公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品)安张江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公(gōng)募REITs中(zhōng)位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩(kuò公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品)募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事(shì)件，因此导致二级(jí)市场价格出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风险规避的(de)原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内(nèi)资(zī)金有(yǒu)所(suǒ)流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但(dàn)是(shì)价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面(miàn)、情绪(xù)面等多(duō)重(zhòng)因素影响，不好判断价格(gé)是不是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今(jīn)年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内(nèi)二级市(shì)场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济(jì)复(fù)苏的(de)步伐，产(chǎn)业园(yuán)区(qū)、物(wù)流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行董(dǒng)事(shì)高如(rú)星对(duì)此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还是落到租(zū)金收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人(rén)将继(jì)续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露(lù)的张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)出租(zū)率下降事(shì)项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据(jù)了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团(tuán)队(duì)表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)的(de)信心(xīn)，预(yù)计签署(shǔ)意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的(de)储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到仅过了不(bù)到三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租(zū)户还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术(shù)等产业(yè)客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际(jì)租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过(guò)签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对(duì)首批(pī)扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说(shuō)道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区域的张江(jiāng)光大(dà)园项目一(yī)季度末(mò)也有将近30％的(de)空置率，原始权(quán)益人有那么多(duō)储备租(zū)户，之(zhī)前的空置率为何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于(yú)正常情(qíng)况，而这次(cì)项目的大租(zū)户退租正好发(fā)生在市场活跃(yuè)度的(de)短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江这(zhè)边(biān)也作了一(yī)定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准(zhǔ公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品n)、租(zū)金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度高一(yī)些，单(dān)价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平(píng)的面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需求和预(yù)算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们(men)在资源共(gòng)享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述(shù)负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相关负(fù)责人表示(shì)，张江集(jí)团(tuán)和(hé)张江高科目(mù)前在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有一(yī)些(xiē)其他在(zài)开发的(de)储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张(zhāng)江(jiāng)园区产(chǎn)业空间(jiān)资(zī)产上市平台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容(róng)的(de)第一步，也(yě)是至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面(miàn)临(lín)了一些(xiē)突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在(zài)张(zhāng)江科学城(chéng)这三(sān)十年建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是(shì)一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前突发事件的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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