虽然对(duì)比民(mín)营房企，机构(gòu)更加看好国央企，但(dàn)这(zhè)也并不意味着，民营企业中就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍有少数民(mín)营(yíng)房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年(nián)一季(jì)报(bào)，滨(bīn)江集团(tuán)的(de)十(shí)大流通股东中新进了“中国工商银(yín)行股份(fèn)有限公司－景顺(shùn)长城中国回报灵活配置混合型证(zhèng)券投资基金(jīn)”“全国社保基金(jīn)一(yī)一六(liù)组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私(sī)募珠海阿巴(bā)马(mǎ)资(zī)产管理有限公司就长期持有滨江集团。根据一季报(bào)，该资产(chǎn)公司的几只(zhǐ)产品合计持有滨(bīn)江(jiāng)集团9543万股，约(yuē)占(zhàn)流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和其自身(shēn)的(de)基本面表现存在一定关系。2020年(nián)以来的(de)近三年时间(jiān)，房地产(chǎn)市(shì)场整体在走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集(jí)团在业绩表现、销售规模、新增土储、股价表现等多(duō)维度都表现了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣(kòu)非归母净利(lì)润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发(fā)布的2023年一季报，今年(nián)一季(jì)度(dù)，滨江(jiāng)集团(tuán)更是(shì)实现了扣(kòu)非(fēi)归母净利润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时(shí)代”仍能(néng)保(b500万越南盾是多少人民币，1人民币=ǎo)持自身业绩的持续增长(zhǎng)，和滨江集团扎(zhā)根(gēn)杭州(zhōu)的战略布局关(guān)系密切。根(gēn)据2022年年报，滨江集团有近(jìn)七成营收来(lái)自(zì)杭州地区，而(ér)在(zài)2021年，杭(háng)州地(dì)区的营收比重只占到近(jìn)六成。近三年持续稳(wěn)居杭(háng)州房企销售(shòu)排名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨(bīn)江集团在杭州的(de)土储补充(chōng)同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在(zài)杭(háng)拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续稳居(jū)杭州的本土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭州的(de)较突(tū)出表现，也让滨江集团的房(fáng)企排名迅速提升(shēng)。到(dào)2023年，滨江集(jí)团的房(fáng)企(qǐ)排名已冲进(jìn)前十(shí)，根据中指数(shù)据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注(zhù)意(yì)的是(shì)，2020年(nián)至(zhì)今，滨江集团(tuán)股价(jià)翻了(le)超一倍(bèi)以上，而近期，滨江集团(tuán)更(gèng)是(shì)迎来多家(jiā)机(jī)构的集(jí)中调研。滨(bīn)江集团发布公告表示，公司于5月10日接受(shòu)了信达证券、金鹰基(jī)金(jīn)、建信养老、新华养老(lǎo)等18家(jiā)机构调研。

　　产业(yè)链布局(jú)重点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物(wù)业(yè)觅α

　　实际(jì)上房地产开(kāi)发(fā)只是(shì)房地产(chǎn)产业链上的(de)中游环节，其(qí)上游主要为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等材料供应(yīng)商，而下(xià)游应用行(xíng)业主要包括中介(jiè)服(fú)务、家用(yòng)电器、物业管理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊(kān)》的采访(fǎng)，房地产开发(fā)环节与上游(yóu)材料端(duān)息息相关，新盘开(kāi)工(gōng)不足导致上(shàng)游不被看(kàn)好(hǎo)，机构寻觅个股阿尔法的思路(lù)渐渐移至下游。“中国房(fáng)地产行业在进入存量房时代(dài)，所(suǒ)以对地产产业链，尤(yóu)其是偏消(xiāo)费(fèi)属性的(de)家装家居领域(yù)，我们相对看好(hǎo)，因为居民保有的住(zhù)房规模越来越(yuè)大，随着时间的(de)增(zēng)加(jiā)，内装更(gèng)新(xīn)的需求(qiú)也会越来越(yuè)多。美国过去的(de)数据充(chōng)分说明了这一点，在新房销售见顶之(zhī)后，家具(jù)消费(fèi)的增长却(què)一(yī)直都很好。对于(yú)地产产(chǎn)业链，我们相对看好(hǎo)和(hé)内装相关的行(xíng)业，例(lì)如消(xiāo)费建(jiàn)材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头(tóu)年内(nèi)表现的统(tǒng)计，目前(qián)暂(zàn)居前两位的都是来(lái)自家(jiā)纺赛道的公司，它(tā)们分(fēn)别是富安娜(nà)和水星家纺(fǎng)，特别是前(qián)者在(zài)月线连收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为(wèi)例(lì)，富安娜主要从事纺织(zhī)家居、睡眠家居、生活(huó)类产品的研发、设计(jì)、生(shēng)产(chǎn)及销(xiāo)售，旗下拥(yōng)有(yǒu)原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇(qí)智”自有(yǒu)品牌。第一(yī)季度报告显示，报(bào)告期内，富(fù)安(ān)娜(nà)实现营业收入约6.2亿(yì)元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归属于上市公司股(gǔ)东的净利润约1.11亿元(yuán)，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报的十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，能够发现该股(gǔ)早已成为基金重(zhòng)仓股的天下，彼时包括公(gōng)募的中欧价值发现(xiàn)、中(zhōng)欧(ōu)潜力价值(zhí)、工银瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新价值和(hé)私募(mù)的明河(hé)2016，都在其中出现，占据了半壁江(jiāng)山。需要强调(diào)的是，中(zhōng)欧的两只基(jī)金都是价值派(pài)基金经理曹名长在管的(de)产品，首季其(qí)同(tóng)时重仓的房地产产(chǎn)业链股票(piào)还有金(jīn)地(dì)集团和大亚(yà)圣(shèng)象。

　　对比而言，前几年曾经风光一(yī)时(shí)的家居(jū)板块也因疫情、消费复苏进程缓慢等多(duō)因素一度沉寂(jì)，不(bù)过好在(zài)困境反转露出曙(shǔ)光，家居板块中年内表现最好的是志(zhì)邦(bāng)家居。同一(yī)时间段，该股年内(nèi)上涨(zhǎng)已(yǐ)经超过23％，从业绩来看，无论是营收(shōu)还(hái)是归(guī)母净利润，公司(sī)都实现了同比双升。

　　从(cóng)公司的十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现广发基金(jīn)经理罗洋慧眼独(dú)具，一季报中(zhōng)他管理的广发策略(lüè)优(yōu)选和广发安宏回(huí)报均增加了持(chí)股，而这两(liǎng)只产品也成为志邦家居十(shí)大流通股股东(dōng)中(zhōng)仅有的两(liǎng)只公募。有意思的(de)是，他似乎对(duì)于(yú)定制(zhì)家(jiā)居类标的情(qíng)有独钟，在另一家赛(sài)道公(gōng)司(sī)金(jīn)牌橱柜中，他(tā)管理(lǐ)的(de)全部三只产(chǎn)品均登(dēng)榜十大流通股股(gǔ)东，其(qí)也成(chéng)为他的独(dú)门重仓股。

　　除(chú)去家居家(jiā)纺外(wài)，下(xià)游(yóu)的(de)物业(yè)股也越来越被机构所青睐，不过这类标的(de)大多在香港上市，如何选(xuǎn)择成为难题。对此，前述上海公(gōng)募基金经理举例分(fēn)析：“物业服(fú)务不(bù)是一个高毛利的行(xíng)业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公(gōng)司还是希望挣的是市场(chǎng)化应该挣的钱(qián)，以我曾经(jīng)买(mǎi)的绿(lǜ)城服务为(wèi)例，它在中高端(duān)楼盘占比500万越南盾是多少人民币，1人民币=是比较高的，每年到期(qī)的(de)合(hé)同里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它(tā)能(néng)做到滚动的大部分(fēn)项(xiàng)目到期之后，经过两三轮合同周期还(hái)能做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产品提(tí)价的公(gōng)司很(hěn)少，因为物业公(gōng)司很容易一开始是挣钱的，后面因为保安这些固定人员(yuán)成(chéng)本的年度增长(zhǎng)，不过服务没有特别好，客户没有那么满(mǎn)意，能做到提价难度是非常(cháng)大(dà)的。但是该公司能在业内做到到期之后提价(jià)率比较高，这跟它的定位和比较(jiào)好的服务是有关(guān)系的。”他进一步强调。

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