饱受争议的(de)二(èr)手(shǒu)房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重(zh订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚òng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总局联合(hé)发布(bù)了关(guān)于规范房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人(rén)信(xìn)息(xī)等问(wèn)题(tí)，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪(jì)服务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实(shí)行明码标价等十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析(xī)师张大伟(wěi)称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增(zēng)加(jiā)。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城(chéng)规院住(zhù)房政策研究中心首席研(yán)究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于金额(é)不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具(jù)有非(fēi)常(cháng)强的专业性，居民(mín)往往(wǎng)通过中(zhōng)介(jiè)来完(wán)成。但很多(duō)中(zhōng)介利用信息(xī)不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等(děng)，对(duì)居民(mín)造成额外的负担，而(ér)且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规范和秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地产市(shì)场管理(lǐ)和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的(de)意(yì)义更大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门(mén)主要监(jiān)管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费(fèi)及中(zhōng)介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费上(shàng)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实(shí)行分档定(dìng)价。引导由交易(yì)双方共同承(chéng)担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部(bù)下发的(de)《关于房地产中介服务收费(fèi)的(de)通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六(liù)条(tiáo)规定(dìng)：房(fáng)屋买卖(mài)代(dài)理收费(fèi)，按成(chéng)交价(jià)格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北京(jīng)市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中介(jiè)服(fú)务(wù)等57个政府定价(jià)，房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构(gòu)在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前并(bìng)未明确(què)具体的中介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具(jù)体收取(qǔ)过程(chéng)中，会结(jié)合房屋价值及工(gōng)资(zī)标准(zhǔn)，综(zōng)合计算(suàn)出(chū)合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题(tí)，两部门在此次(cì)意(yì)见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道(dào)，公(gōng)示(shì)服务项目、服务内容(róng)和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别明确服(fú)务(wù)项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费(fèi)订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚前应当向(xiàng)交易(yì)当事人出具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显(xiǎn)高(gāo)于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的(de)房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部门将会同(tóng)市(shì)场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门(mén)依法查(chá)处不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规(guī)的(de)行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)相关违(wéi)法(fǎ)违规(guī)信息，市(shì)场监管部(bù)门要依法依规纳入国(guó)家企业(yè)信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意(yì)味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要(yào)还(hái)是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过高的(de)经纪机构，但(dàn)对市(shì)场影响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用(yòng)对(duì)市场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当前两部(bù)门提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性(xìng)文件而(ér)非规(guī)定，未来如何具体认定(dìng)其中的细(xì)则，还(hái)需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于行业(yè)健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)的专业性提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原(yuán)本应该由(yóu)上(shàng)下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市(shì)的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程(chéng)中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意(yì)承(chéng)担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的(de)方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司(sī)将(jiāng)其(qí)视(shì)为向购房者单边(biān)收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原先经纪服务收(shōu)费的(de)基(jī)础上(shàng)，再次(cì)向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际(jì)上(shàng)相当(dāng)于变相推(tuī)高了房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于(yú)提(tí)高交易(yì)中操作的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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