5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截张大大到底是什么来头至张大大到底是什么来头(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金(jīn)为代表的(de)机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的(de)两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利(lì)时(shí)代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还(hái)需(xū)要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属(shǔ)于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时(shí)的(de)首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代(dài)出租率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司(sī)拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公(gōng)司(sī)，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资(zī)背景(jǐng)龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融(róng)资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年(nián)一季(jì)度市场恢(huī)复但仍(réng)处(chù)于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象(xiàng)的要(yào)慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产(chǎn)以及上(张大大到底是什么来头shàng)下(xià)游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随(suí)整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待(dài)它的(de)基本(běn)面不断地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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