近(jìn)两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)对(duì)此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目(mù)前已包含了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)2胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么1日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场因素的(de)综合(hé)影响，较(jiào)易引(yǐn)起波(bō)动。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩(jì)，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者(zhě)更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利(lì)息(xī)回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势(shì)的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完(wán)成率不达(dá)预(yù)期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额(é)误(wù)认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基(jī)金价(jià)值面临极大不确(què)定性(xìng)，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的(de)现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益主要来(lái)自项目每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和(hé胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么)本(běn)金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不(bù)同而(ér)形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格(gé)和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的(de)情(qíng)况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于(yú)企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来(lái)的(de)短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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