饱受争议的(de)二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发(fā)布了(le)关于(yú)规(guī)范(fàn)房地产经纪服务(wù)的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产经纪机构存(cún)在利(lì)用房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两(liǎng)部(bù)门(mén)从(cóng)加强从业主体管理、明确经(jīng)纪(jì)服务内容、合理确(què)定经纪服(fú)务收费(fèi)、严格实(shí)行明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市(shì)二(èr)手房交易(yì)占比(b1dm等于多少cm 1dm等于多少mǐ)逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二(èr)手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交依赖中介(jiè)居间(jiān)成(chéng)交，房地(dì)产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于(yú)金(jīn)额不(bù)低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有非常强的专业(yè)性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称(chēng)等(děng)问题，将非必要(yào)的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外(wài)的(de)负(fù)担，而且这些服(fú)务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内的相关(guān)市场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规范和(hé)秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控的(de)主(zhǔ)题(tí)。“当下(xià)，推进这项工作(zuò)的意义(yì)更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪(jì)服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收(shōu)费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额(é)不低(dī)的中介(jiè)费(fèi)。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的(de)房(fáng)屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构要合(hé)理降(jiàng)低住房买卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设(shè)部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号(hào)文(wén)），其中(zhōng)第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年(nián)更新后(hòu)的(de)收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的(de)规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经交易各方(fāng)协商同意，可在(zài)规定的收费标准基(jī)础(chǔ)上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度(dù)最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北(běi)京二(èr)手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个(gè)政(zhèng)府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门(mén)当(dāng)前并未明确具体的(de)中(zhōng)介(jiè)费率，中介(jiè)机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需(xū)在服务(wù)过(guò)程中对收费标(biāo)准进行明码标价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收取过(guò)程(chéng)中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值及(jí)工(gōng)资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部(bù)门在(zài)此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服务项目、服(fú)务内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确(què)服(fú)务项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于(yú)市(shì)场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同市场监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施(shī)进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部(bù)门依(yī)法查处(chù)不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的(de)行为。对(duì)房地产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息，市场(chǎng)监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，合(hé)理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机(jī)构，但对(duì)市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收费(fèi)就不(bù)同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)对(duì)市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)指出，由(yóu)于当前(qián)两部门提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定(dìng)，未来如何具体认定其(qí)中的细(xì)则，还需(xū)要看各城市落(luò)地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟(lín)指出(chū)，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由(y1dm等于多少cm 1dm等于多少móu)上下家(jiā)各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往往会有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会(huì)出现中介(jiè)费(fèi)及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可(kě)能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单边收费(fèi)的(de)行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透明(míng)度，也有(yǒu)利于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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