文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不(bù)少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一(yī)样(yàng)在(zài)支付完首(shǒu)付款后(hòu)从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付(fù)。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需(xū)要严格的(de)资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是(shì)天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院(yuàn)发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置(zhì)业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效(xiào)率地(dì)解决了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等(děng)采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代(dài)，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套(tào)问(wèn)题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的(de)需(xū)求量(liàng)大，而(ér)社(shè)会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利(lì)分房转向(xiàng)市(shì)场经(jīng)济(jì)的(de)商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模(mó)式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售(shòu)制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可(kě)能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启了(le)高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提(tí)高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取(qǔ)得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效(xiào)应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统(tǒng)一(yī)的(de)预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市(shì)则按(àn)照项目(mù)的(de)建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流(liú)动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房(fáng)者支付(fù)的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款，交(jiāo)付前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发(fā)商挪用(韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说yòng)资(zī)金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土(t韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说ǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房(fáng)款前(qián)申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次(cì)发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说超出(chū)10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，但是(shì)交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认(rèn)工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付款会(huì)存(cún)入银行专(zhuān)门(mén)的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的(de)支(zhī)持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的(de)金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监(jiān)管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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