5月以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的(de)持(chí)股比(bǐ)例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块(kuài)排名最(zuì)高的(de)是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股从排(pái)位上嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di看(kàn)均有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有一定的(de)政策(cè)出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票(piào)投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从(cóng)十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季(jì)度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十大流(liú)通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第(dì)七位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对(duì)应(yīng)潜在(zài)毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是(shì)，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的(de)开(kāi)发(fā)资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也(yě)是(shì)更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源(yuán)债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能(néng)够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月(yuè)份开(kāi)始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太(tài)乐观。按(àn)照(zhào)现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的(de)要(yào)慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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