导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地(dì)产是(shì)否过剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国(guó)房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还(hái)有很大(dà)差距。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户(hù)持有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全(quán)国(guó)总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将延续(xù)，带来(lái)新户(hù)购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家(jiā)有着不小差(chà)距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产(chǎn)矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能(néng)级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或(huò)是(shì)仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由(yóu)于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数(shù浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一(yī)是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年(nián)，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和(hé)省际流(liú)动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上(shàng)会占据(jù)两(liǎng)套(tào)房，在高(gāo)房价的(de)大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活(huó)带来了(le)很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势(shì)必涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗rong>破旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基(jī)础设(shè)施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作(zuò)会(huì)议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密(mì)切正向联(lián)系(xì)。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区(qū)和(hé)老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。