文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时(shí)代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不(bù)炒精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百姓权(quán)益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统(tǒng)的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行公(gōng)共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造(zào)商(shāng)的(de)资(zī)金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动(dòng)了(le)中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了(le)对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配(pèi)东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑(yí)是对(duì)内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国人(rén)民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解决(jué)了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资金(jīn)需求，也提高了(le)居民(mín)居(jū)住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达(dá)国家(jiā)几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经二十(shí)多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房(fáng)地产也(yě)成为拉(lā)动中国(guó)内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会(huì)固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者(zhě)签订(dìng)的预(yù)售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预(yù)售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金(jīn)比例(lì)为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供(gōng)验收(shōu)凭(píng)证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或(huò)购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于(yú)任何(hé)原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同(tóng)签订(dìng)6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交房后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认(rèn)工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入开发(fā)商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双方签订(dìng)购(gòu)房合同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将(jiāng)相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开发商(shāng)有(yǒu)统一(yī)的(de)选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力(lì)的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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