OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司(sī)哲库(kù)科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续(xù)情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对(duì)。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)的事件继续扰动(dòng)公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二(èr)级市(shì)场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息(xī)影响，华(huá)安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二(èr)级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来(lái)，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同程度下(xià)跌，8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭(zāo)遇(yù)突发(fā)事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场(chǎng)价格(gé)出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资(zī)金有所流出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目前(qián)随着(zhe)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得到一定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年(nián)内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收(shōu)益(yì)率高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经济复苏(sū)的(de)步(bù)伐(fá)，产业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事(shì)高如星(xīng)对(duì)此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平(píng)稳(wěn)过(guò)度对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至(zhì)得这么急、这么深(shēn)，加上前期(qī)本(běn)身园区类资产(chǎn)就回调不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金(jīn)收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张润大厦(shà)的(de)重要(yào)承租(zū)方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后(hòu)续(xù)情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事(shì)项进(jìn)行了解释说(shuō)明，市场信心(xīn)得到了一定(dìng)提振，二级(jí)市(shì)场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募(mù)说明(míng)会上，运(yùn)营团队表示(shì)了对张江(jiāng)光大园项目(mù)的信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的(de)储备租户(hù)正常转化后，项目(mù)出租率将得到回(huí)升(shēng)。没想到(dào)仅过了(le)不到(dào)三周的(de)时(shí)间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了(le)市场各方的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益(yì)人相关(guān)负责人坦言(yán)，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟(gōu)通和(hé)核(hé)实工作，并(bìng)同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退(tuì)租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉(xī)新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人介绍说，目前储备租(zū)户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过签(qiān)署租赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定(dìng)一(yī)些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了三(sān)个月履约(yuē)保(bǎo)证金给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域(yù)的张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目一(yī)季(jì)度末也有将近(jìn)30％的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)，原始(shǐ)权益(yì)人有那么(me)多(duō)储备租户，之前的(de)空置率为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人(rén)解释，张江光(guāng)大园一直以来(lái)都坚持以市场化(huà)运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目(m什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级ù)的大租户退租正好发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有得到及时(shí)修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作了(le)一定的资(zī)源调(diào)配和(hé)倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目在给租户(hù)的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等(děng)方面也有(yǒu)一些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是两千多平(píng)的大平(píng)层，楼(lóu)的成新(xīn)度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积(jī)为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户(hù)自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变(biàn)成(chéng)了一(yī)家，后续我们在(zài)资源共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发挥协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上(shàng)述(shù)负责人补(bǔ)充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前(qián)在管资(zī)产(chǎn)约(yuē)五百万方，还(hái)有一(yī)些其(qí)他(tā)在开(kāi)发的储备项目，这些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资(zī)产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们(men)非(fēi)常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个(gè)资什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级本(běn)平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实(shí)现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的(de)一(yī)步，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了一些突发情况需要(yào)解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十年(nián)建设(shè)发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算(suàn)是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可(kě)能化(huà)解(jiě)当(dāng)前突发(fā)事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的(de)信心。”

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