万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书(shū)院”，但(dàn)谁(shuí)都没想吴亦凡还出得来吗(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主基(jī)本(běn)都是北京(jīng)的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未(wèi)办(bàn)理过(guò)户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封(fēng)的可(kě)以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还(hái)购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优(yōu)先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的(de)，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中(zhōng)国(guó)信达申请不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的(de)天(tiān)价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格(gé)，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外(wài)界贴上了(le)，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步，其实是(shì)有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元吴亦凡还出得来吗(yuán)化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被(bèi)执行(x吴亦凡还出得来吗íng)人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国(guó)安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实(shí)控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行(xíng)10个(gè)多亿(yì)的(de)北京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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