万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房(fáng)子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业(yè)主的维权信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖(mài)显示(shì)，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)的(de)处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的(de)故事(shì)，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本(běn)都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的(de)业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本(běn)的愿望(wàng)，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理(lǐ)过(guò)户(hù)手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法院奥巴马对中国友好么，奥巴马对中国关系提出执(zhí)行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报(bào)公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了(le)购(gòu)房(fáng)人的(de)优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)以居住(zhù)为(wèi)目的购(gòu)买(mǎi)房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设(shè)工(gōng)程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支(zhī)持(chí)。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司(sī)中国信(xìn)达申(shēn)请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还(hái)是(shì)每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的(de)它，对(duì)手是(shì)当(dāng)时有名的(de)融创(chuàng)观澜(lán)嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居(jū)住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追(zhuī)根(gēn)溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从(cóng)中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又(yòu)要(yào)质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人(rén)周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质(zhì)押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权(quán)交(jiāo)易(yì)所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持(chí)续质押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列(liè)被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成(chéng)为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都(dōu)成(chéng)为老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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