“现在的房地(dì)产(chǎn)很难再(zài)出现(xiàn)像(xiàng)过去(qù)十年的系统性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性房地产(chǎn)行业分化的(de)愈加(jiā)明(míng)显，让(ràng)机构和投资者(zhě)的(de)关注度从板块向单(dān)个标的转移。上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业(yè)来看，无(wú)论是业绩，还是估(gū)值(zhí)，房地产都已经双杀到(dào)了(le)最底部，而且(qiě)是反复地杀到了底部，再往下的空间已(yǐ)经不大了。

　　三道(dào)红线等指标(biāo)

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那(nà)么(me)如何寻找房(fáng)地产个股(gǔ)的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏(hào)提(tí)醒(xǐng)，在房(fáng)地产赛(sài)道(dào)中进行(xíng)选择，需(xū)要非常小(xiǎo)心，避免选了(le)半(bàn)天，标(biāo)的公(gōng)司出(chū)现(xiàn)爆(bào)雷的情况。除(chú)此(cǐ)之外，洪(hóng)灏指出(chū)，需要满足(zú)以下三个(gè)基准：有大的国资背(bèi)景的、杠(gāng)杆(gān)率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如(rú)果(guǒ)关注一(yī)下今年房地产的开发资金来源(yuán)，可以发现(xiàn)，其实银行的信贷倾向是不太愿意给房企(qǐ)贷款(kuǎn)的，房企的主要(yào)资金来源(yuán)来自(zì)新盘的销(xiāo)售。但今(jīn)年新房的(de)销售情况相(xiāng)较一般。再(zài)关(guān)注一下，哪些(xiē)房企能从(cóng)银(yín)行拿到钱，其实主要还是那些有国企背(bèi)景的房企，民(mín)营房企相对(duì)比较困难(nán)，所(suǒ)以(yǐ)整个(gè)行(xíng)业出(chū)现(xiàn)了一个很明显的分化，无论(lùn)是在(zài)销售，还(hái)是融资(zī)等各个方(fāng)面都(dōu)非常明显。现在有(yǒu)国(guó)资背景(jǐng)的房企在资(zī)本市场(chǎng)表现相对较好，但没有国(guó)资(zī)背景(jǐng)的民营房(fáng)企(qǐ)股价大多表(biǎo)现很(hěn)一(yī)般。

　　陈昊扬(yáng)则(zé)向《红周刊》表示，在(zài)房地(dì)产行业(yè)内，我们的逻(luó)辑(jí)是，“寻找(zhǎo)最后的赢(yíng)家”。而具体到如何挖掘，我们会特(tè)别重视企(qǐ)业(yè)的成本优(yōu)势，更具体一点，就是它的(de)净借贷(dài)水平（净负债率）是不是行业内的最低水平；利润率是不是行(xíng)业内(nèi)最高的；融资成本是(shì)否(fǒu)是行(xíng)业内最低的(de)；建安成本(běn)是否(fǒu)也是(shì)业内(nèi)最低(dī)的；这些(xiē)都(dōu)是我们看重的一家房(fáng)企的综(zōng)合成(chéng)本。

　　需要注意(yì)的是，能(néng)够同时满足上(shàng)述(shù)条件的房企并不多。即便是(shì)在国央(yāng)企中(zhōng)，仍(réng)有部分(fēn)房(fáng)企出现了(le)“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整理发现，截(jié)至2022年末(mò)，天房发展、陆家嘴、格(gé)力地产、西藏城投(tóu)、中交地(dì)产、中国武夷(yí)等国央(yāng)企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外(wài)，城(chéng)建发展、京投发展、光明地产、云(yún)南城投、首开股(gǔ)份、珠(zhū)江股份、城投控股(gǔ)等国央(yāng)企房(fáng)企也(yě)踩了“三道红(hóng)线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩(kuò)张(zhāng)房企

　　需警惕(tì)其(qí)重蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即便是(shì)有着较(jiào)稳健特色的国央企房企，其财务指标称得上完(wán)全(quán)健(jiàn)康的(de)仍是少数。而更(gèng)加(jiā)值(zhí)得(dé)注意的(de)是，在2022年，不少(shǎo)国企(qǐ)，甚至(zhì)地方国企(qǐ)开(kāi)始大举扩(kuò)张。而这无疑又进(jìn)一步考验着国央企的资金(jīn)链情况。

　　对房企而(ér)言，扩张速度的张弛(chí)有(yǒu)度尤为(wèi)重要，节奏把握(wò)准确，有(yǒu)助于房(fáng)企储备优(yōu)质“弹药”；但过于乐观的预判(pàn)未来市场(chǎng)，以及(jí)过于激进的(de)扩(kuò)张拿地(dì)节奏也有可能让房企(qǐ)重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置(zhì)的一家(jiā)房企进(jìn)行举例，它(tā)从2018年开始到2021年，连续4年的(de)净(jìng)借(jiè)贷(dài)比例都维持在33％左右(yòu)，完全(quán)没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企(qǐ)明显感(gǎn)觉到(dào)机(jī)会来了，其开(kāi)始在(zài)一线城市进行大举拿地，净负债率(lǜ)也由此前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左(zuǒ)右(yòu)，涨(zhǎng)了接近三分之一。与(yǔ)此(cǐ)同时，该(gāi)房企新购入地(dì)块(kuài)也实现了快速的开盘(pán)利用率，预计今年(nián)会有(yǒu)更多的楼盘(pán)入市。像这类企业就符合“最(zuì)后(hòu)的赢家”的(de)特点。一方面，在于(yú)它本身储备了很多弹药，去年(nián)拿地超1000亿(yì)元，且其中一半(bàn)在一线城市，另外一半也主要集中在强(qiáng)二线和(hé)二线城市；另(lìng)一方面，它的扩张是有节(jié)制地扩张(zhāng)。

　　陈(chén)昊扬同样提醒(xǐng)道，与之(zhī)相反，有些房(fáng)企的(de)扩(kuò)张速度让人感觉(jué)又回(huí)到了2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年(nián)期(qī)间扩(kuò)张的民营(yíng)企(qǐ)业的影子。虽然说，见到机会(huì)时要出手(shǒu)，但出手的章法仍要小(xiǎo)心，如果负债率扩张得(dé)太(tài)快，但未来(lái)的两年市场没有想(xiǎng)象得那么好，可能会(huì)重蹈(dǎo)覆辙(zhé)。

　　那么如何(hé)来衡量一(yī)家房(fáng)企的扩张速度是否激(jī)进(jìn)？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要还是看房企的净负债率(lǜ)水平，在我(wǒ)看来，这个比(bǐ)例(lì)如果超(chāo)过60％，就(jiù)是扩张得(dé)过(guò)于(yú)快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红线”对(duì)房企(qǐ)的净(jìng)负债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊(hào)扬解释，当前房地(dì)产行业的复苏(sū)速度(dù)并没(méi)有那么(me)快，所以要规避公司净身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性负债率提高(gāo)到一个(gè)比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华(huá)发股份、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地产净负债(zhài)率持(chí)续居(jū)高不下，在2020年(nián)至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形(xíng)成鲜明对比的是，华润(rùn)置(zhì)地、中(zhōng)国(guó)海外发(fā)展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房(fáng)企在践行较积极的拿地策略(lüè)的同时(shí)，也较好地控制了公司(sī)的扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民营房企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指出(chū)，实际(jì)上，他们是以同一(yī)筛(shāi)选(xuǎn)标准(zhǔn)来看国央(yāng)企与民营房企(qǐ)，但在各维度的实际表现上，国央(yāng)企确(què)实会更胜(shèng)一(yī)筹。如国央企(qǐ)的融资成本(běn)更低，融资(zī)渠道也更(gèng)顺畅，能够做到想融就融，这样，国央(yāng)企自然而然(rán)就具有(yǒu)天(tiān)然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看(kàn)好国央企，但这也并不意味着，民营企业中(zhōng)就没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍(réng)有少数民营房企同样受到(dào)机(jī)构(gòu)的青睐。比如，根据2023年(nián)一季报，滨(bīn)江集团的十大流通(tōng)股东(dōng)中新进了“中国工商银行股(gǔ)份有限公司－景顺长(zhǎng)城中国回(huí)报灵活(huó)配置(zhì)混合型证券投资基金”“全国(guó)社(shè)保基(jī)金一一(yī)六(liù)组(zǔ)合”等。

　　除此之(zhī)外(wài)，自2021年开始，百(bǎi)亿(yì)私募珠(zhū)海阿巴马(mǎ)资产管理有限公司就长期持有滨江(jiāng)集(jí)团。根据一季报，该资产公司的(de)几只产品合计持有(yǒu)滨(bīn)江(jiāng)集团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐，和其自身的基本(běn)面表(biǎo)现存在一定关系。2020年以来的近(jìn)三年时间，房地产市场(chǎng)整体在(zài)走“下坡路”，但作为杭州本(běn)土(tǔ)房(fáng)企(qǐ)的滨江集(jí)团仍是表现出(chū)较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销(xiāo)售规(guī)模、新增土储、股(gǔ)价(jià)表现(xiàn)等多维度都(dōu)表现(xiàn)了较强的增长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江(jiāng)集团扣非归母净(jìng)利润依次(cì)为21.27亿元(yuán)、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据近期发布的2023年一季报，今年一季(jì)度，滨江集团更是实(shí)现了(le)扣非归母净(jìng)利(lì)润5.41亿(yì)元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代”仍(réng)能(néng)保持自(zì)身业绩的持续增(zēng)长，和滨(bīn)江集团扎根(gēn)杭(háng)州的(de)战(zhàn)略布局关系(xì)密切。根据2022年年报，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)有近七成(chéng)营收来(lái)自杭州(zhōu)地区(qū)，而在2021年，杭州地(dì)区的营收比重只占(zhàn)到近(jìn)六成。近(jìn)三年持续稳居杭州房企销(xiāo)售(shòu)排名第(dì)一。

　　与此同(tóng)时，滨江集团在杭州的土储补充同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、20身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性22年在杭(háng)拿地(dì)金额依次为404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续稳(wěn)居杭州(zhōu)的本土(tǔ)第一(yī)。

　　而滨(bīn)江集团在(zài)杭州的较突出表现，也让滨(bīn)江集团的房企排(pái)名迅速(sù)提升。到2023年，滨江集团的房企(qǐ)排(pái)名已冲进前十，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团实(shí)现销售(shòu)额607.3亿元，位列房(fáng)企第九位。

　　值得注(zhù)意(yì)的是，2020年至今，滨(bīn)江集团股价翻了超一倍以上，而近(jìn)期，滨江集团更是(shì)迎来多(duō)家机(jī)构的(de)集中调(diào)研。滨(bīn)江集(jí)团发布公告表(biǎo)示(shì)，公司于5月10日(rì)接受了信达(dá)证券(quàn)、金鹰基金、建(jiàn)信(xìn)养老(lǎo)、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布(bù)局重点移至存量赛道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家(jiā)居(jū)、物业觅α

　　实际上(shàng)房(fáng)地产开发(fā)只是房地产产业链上的中游环节，其上(shàng)游主(zhǔ)要为钢铁、水(shuǐ)泥(ní)、建材、玻(bō)纤等材料供应商，而下游应用行(xíng)业主要包括中介服务、家用电器、物业管理、家居用品(pǐn)。综合《红(hóng)周刊》的采(cǎi)访，房地产开(kāi)发环节与上(shàng)游材(cái)料端息息相关，新盘(pán)开工不足(zú)导致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔(ěr)法的思路渐渐移至下游。“中(zhōng)国房地产行(xíng)业在进入存(cún)量房时代(dài)，所(suǒ)以对地产产业链，尤(yóu)其是偏消费属性的(de)家装家居领域，我们相对看好(hǎo)，因为居民保有的住房规模越来越大，随着时间(jiān)的增加，内装更新的需求也(yě)会越来越(yuè)多(duō)。美国(guó)过(guò)去的数(shù)据充分(fēn)说明(míng)了这一(yī)点，在新房销售见(jiàn)顶之后，家具消费的增长(zhǎng)却一直都很(hěn)好。对于地产(chǎn)产业链，我们(men)相对看好和内装相关的行(xíng)业，例(lì)如消费建材、家居装饰等(děng)。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下(xià)游细(xì)分中(zhōng)相关赛道龙头年(nián)内表(biǎo)现的统计，目前暂居前两(liǎng)位的都(dōu)是来自(zì)家纺赛道的公司，它(tā)们分别(bié)是(shì)富安(ān)娜(nà)和水星(xīng)家纺，特别是前(qián)者在(zài)月线连收七根阳线的(de)基础上，年(nián)内迄今涨(zhǎng)幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主要从事(shì)纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活类产品的研发、设计(jì)、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而(ér)乐(lè)”和“酷奇智(zhì)”自(zì)有品牌(pái)。第(dì)一季(jì)度报告显示，报(bào)告期内(nèi)，富安娜实现营业(yè)收(shōu)入约6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不过(guò)实现归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的(de)净利润约1.11亿元，同(tóng)比(bǐ)增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报的十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，能够发(fā)现该(gāi)股早已成为(wèi)基金重(zhòng)仓股的天下，彼时包括公(gōng)募的(de)中欧价值发现(xiàn)、中欧(ōu)潜(qián)力(lì)价值(zhí)、工银瑞(ruì)信灵动价(jià)值(zhí)、宝盈新(xīn)价值和私(sī)募的明河2016，都(dōu)在其中出现，占据了(le)半壁江山。需(xū)要强(qiáng)调的是，中欧的(de)两只基金(jīn)都是价值派基金经理(lǐ)曹名长在管的(de)产品，首季(jì)其同时(shí)重仓的房地(dì)产产业链(liàn)股票还(hái)有金地集团和(hé)大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前(qián)几年曾(céng)经风(fēng)光一时(shí)的家居(jū)板块也因疫情(qíng)、消费(fèi)复苏进程缓慢等多(duō)因素(sù)一度沉寂，不(bù)过好在困境反转露出(chū)曙光，家居板(bǎn)块中年内表现最(zuì)好的是志邦(bāng)家居。同一时间段，该股年(nián)内上涨已经超过23％，从业绩来看(kàn)，无论是营收还(hái)是(shì)归母净利润，公司都实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司的十大流通股股东(dōng)来看，《红(hóng)周刊(kān)》发现广发基金经理罗洋慧眼独(dú)具，一季报中他管理的(de)广(guǎng)发策略优选和广发安宏回报(bào)均增加(jiā)了持股，而这两只产品也成为志邦家居十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)中(zhōng)仅(jǐn)有的(de)两(liǎng)只公募。有意思的是，他似(shì)乎对于定制家居类标的情(qíng)有(yǒu)独(dú)钟，在另一(yī)家赛道公司金牌橱(chú)柜中，他(tā)管理的全(quán)部(bù)三只(zhǐ)产品均登榜十大流通股(gǔ)股东，其也(yě)成为(wèi)他的独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家(jiā)纺(fǎng)外，下游的物(wù)业(yè)股也越来(lái)越被机构所青(qīng)睐，不过(guò)这类标(biāo)的大(dà)多在(zài)香港(gǎng)上市，如(rú)何(hé)选择成为难题。对此，前述上海公募基金经理举例分析：“物业(yè)服务不是一个高毛利的(de)行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是市场化(huà)应该挣的(de)钱，以我曾(céng)经买的绿(lǜ)城服务(wù)为例(lì)，它在中高(gāo)端楼(lóu)盘占比是比较高的，每年到期的合同里提价成功(gōng)率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的(de)大部分项目到期之后，经(jīng)过(guò)两三轮合同(tóng)周期(qī)还(hái)能做(zuò)到产品提(tí)价(jià)。”

　　“行业(yè)里真正能(néng)做到产品提价的公(gōng)司很少，因为(wèi)物业(yè)公司(sī)很容易(yì)一开始是挣钱的，后(hòu)面(miàn)因为保安这些(xiē)固定人员成本(běn)的年(nián)度(dù)增(zēng)长，不过服务没(méi)有特别好，客(kè)户没(méi)有那么满意，能做到提价难(nán)度是非(fēi)常大的(de)。但是该公司能在业(yè)内做到到期(qī)之后提(tí)价(jià)率(lǜ)比较高，这(zhè)跟它的定位和比(bǐ)较好的服务是有关系的。”他(tā)进一(yī)步(bù)强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性